Piața imobiliară din România înregistrează un paradox aparent: deși numărul tranzacțiilor cu apartamente a scăzut cu 9% în prima jumătate a anului, prețurile locuințelor au continuat să crească în toate marile orașe. Cele mai mari scumpiri s-au înregistrat în București, unde prețurile au urcat cu 12,5%, urmat de Cluj-Napoca, Iași și Timișoara. Singura localitate urbană mare care a înregistrat o creștere a cererii în primele șase luni ale anului este Timișoara, în timp ce în restul țării, interesul cumpărătorilor a scăzut. Consultantul fiscal Gabriel Biriș a explicat pentru „Adevărul” cauzele acestui dezechilibru și a avertizat că ajustarea pieței va fi una de durată, în absența unor reforme structurale. 

publicitate„); background-position: center center; background-repeat: no-repeat;”>

Datele arată o tendință clară de scădere a numărului de tranzacții imobiliare la nivel național, dar prețurile continuă să urce. La Galați, creșterea a fost cea mai modestă, de 3,6%, în timp ce la polul opus, Bucureștiul a înregistrat un avans de 12,5%. Cluj-Napoca, Iași și Timișoara se situează și ele în zona creșterilor semnificative, confirmând că orașele mari rămân atractive pentru investitori, chiar și în condițiile unei cereri generale în scădere. Această dinamică reflectă un decalaj între evoluția cererii și cea a prețurilor, care nu poate fi explicat doar de factorii clasici ai pieței. 

Consultantul fiscal Gabriel Biriș a identificat mai multe cauze care stau la baza creșterii prețurilor locuințelor, în ciuda scăderii numărului de tranzacții. El a subliniat că scumpirea materialelor de construcție și a utilităților, precum și majorarea TVA-ului la 21% au contribuit semnificativ la această situație. 

„Scumpirile din sectorul imobiliar au multiple cauze, iar printre cele mai importante se numără creșterea costurilor de construcție, determinată de scumpirea generalizată a tuturor materiilor prime și utilităților. După pandemie, prețurile materialelor de construcție au înregistrat o creștere explozivă din cauza întreruperii lanțurilor de producție și distribuție, iar deși ulterior au scăzut ușor, ele au rămas la niveluri mult superioare celor de dinainte și continuă să crească, la fel ca și prețurile energiei. Ca urmare, se vând mai puține locuințe, dar la prețuri mai mari, pentru că și construcția este mai costisitoare, iar în București se adaugă și problema ofertei reduse, deoarece marile dezvoltări profesionale au fost blocate de fostul primar general, actualul președinte”, a relatat consultantul fiscal.

publicitate„); background-position: center center; background-repeat: no-repeat;”>

Acesta a adăugat că majorarea TVA-ului a reprezentat o altă povară pentru cumpărători:

„Un alt factor care contribuie semnificativ la comprimarea pieței este majorarea cotei de TVA la 21%, ceea ce înseamnă, pentru un apartament de aproximativ 100.000 de euro, un plus de 12.000 de euro față de vechea cotă, bani pe care cumpărătorul trebuie să îi achite din propriul buzunar sau să îi ia cu împrumut de la bancă.”  

Nu ne așteaptă o criză imobiliară, ci o ajustare de durată, susține Biriș

Întrebat dacă ne îndreptăm spre o criză imobiliară, Gabriel Biriș a respins ideea unei prăbușiri masive.

„Nu anticipez o prăbușire masivă a cererii sau o blocare totală a pieței, ci mai degrabă o ajustare, care deja a început, iar durata acestei ajustări depinde de mai mulți factori. Măsurile economice recente au redus consumul, pentru că oamenii au mai puțini bani, iar până când nu vom reveni la o creștere economică sănătoasă și la reluarea investițiilor, blocate de decizii antieconomice luate din 2023 încoace, până la suspendarea guvernului Bolojan, și până nu va dispărea isteria creată de atmosfera de criză promovată la televizor, care a diminuat apetitul pentru cheltuieli, împrumuturi și mutări, ajustarea va fi una de durată. Dacă mediul politic o ține tot așa, iar politicile economice nu se schimbă, ceea ce îmi e greu să cred că se va întâmpla, ne putem aștepta ca această perioadă să dureze vreo 5 ani”, a relatat consultantul fiscal.

publicitate„); background-position: center center; background-repeat: no-repeat;”>

Gabriel Biriș a subliniat că, pentru o schimbare semnificativă a situației, este nevoie de o abordare diferită a guvernării, care să includă reforme structurale și măsuri ferme de combatere a evaziunii fiscale. 

„Nu sunt semne că în următorii ani situația s-ar schimba semnificativ, cu excepția unei schimbări majore de abordare a guvernării, însă speranțele sunt slabe. Ar fi necesar ca reducerea deficitului să se facă nu doar prin creșteri de taxe și reduceri de cheltuieli, ci prin măsuri ferme de combatere a evaziunii fiscale, pentru a crește veniturile, și prin reforme reale, cum ar fi reducerea numărului UAT, de parlamentari și de județe, pentru că risipa din multe sectoare afectează pe toți, mai puțin pe cei câțiva care beneficiază de ea”, a relatat Biriș.

Cât a ajuns să coste un apartament la țară, în cea mai mare comună a României. „Du-te, frate și te tratează cu prețurile astea de Miami și Monaco”

Cum arată piața imobiliară în Capitală și în orașele mari

Datele centralizate de compania de consultanță imobiliară Colliers indică o reducere a volumului tranzacțiilor cu apartamente la nivel național în primele șase luni ale anului curent, comparativ cu perioada similară din 2025. Scăderea agregată este de 9%, un ritm care reflectă o atitudine precaută a participanților la piață, într-un climat marcat de creșterea generalizată a prețurilor, de scumpirea creditării și de erodarea puterii de cumpărare a populației.

În București, evoluția a fost ușor mai bună decât media națională, însă tot pe un teritoriu negativ. Numărul tranzacțiilor cu apartamente în capitală a scăzut cu 2% în primul semestru, comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut. Deși acest rezultat indică o recuperare parțială față de debutul slab al anului, el nu compensează în totalitate decalajul acumulat, piața bucureșteană rămânând sub nivelul înregistrat în intervalul echivalent din 2025.

Un semnal distinct vine însă din zona autorizațiilor de construire pentru locuințe. În primele cinci luni ale anului, suprafața utilă autorizată pentru clădiri rezidențiale în București a crescut de 3,6 ori față de aceeași perioadă a anului anterior, atingând cel mai bun nivel din ultimii cinci ani. Această dinamică sugerează o revigorare a interesului dezvoltatorilor pentru extinderea ofertei viitoare, deși autorizațiile nu se traduc automat în livrări imediate.

publicitate„); background-position: center center; background-repeat: no-repeat;”>

Pe de altă parte, marile centre universitare și economice ale țării prezintă traiectorii diferite. Cluj-Napoca, considerată una dintre cele mai scumpe piețe rezidențiale, a raportat o scădere de 16% a tranzacțiilor cu apartamente în primul semestru, în timp ce Iașul a consemnat un declin de 11%. Singura evoluție pozitivă dintre orașele mari a fost înregistrată la Timișoara, unde vânzările au crescut cu 3% față de prima jumătate a anului trecut. Aceste diferențe regionale arată că factori precum accesibilitatea, nivelul prețurilor, stocul disponibil și particularitățile cererii locale influențează din ce în ce mai mult ritmul tranzacționării.

Finanțarea prin credit ipotecar rămâne stabilă

Un element de stabilitate provine din structura finanțării achizițiilor. Ponderea cumpărărilor de apartamente realizate cu ajutorul unui credit ipotecar s-a menținut în jurul valorii de 58% din total, un nivel asemănător cu cel din anul precedent. Această constantă indică faptul că, în ciuda dobânzilor ridicate, creditul bancar rămâne un instrument esențial pentru o mare parte a cumpărătorilor, care s-au obișnuit treptat cu noile condiții de finanțare.

Explozie „pe hârtie” a chiriilor în România. INS raportează o creștere de 43%, experții contrazic cifrele

În plus, luna iulie ar putea aduce o creștere temporară a numărului de tranzacții înregistrate, pe măsură ce se apropie termenul limită pentru finalizarea unor achiziții cu cota redusă de TVA. Această facilitate se aplică în continuare cumpărătorilor care au semnat un antecontract până la 1 august 2025 și care își finalizează achiziția în termenul prevăzut. Un efect similar a fost observat și anul trecut, când eliminarea cotei reduse de TVA a determinat o accelerare a deciziilor de cumpărare în perioada premergătoare.

Specialiștii Colliers atrag atenția că aceste vârfuri conjuncturale nu modifică însă tendința generală a pieței, care devine tot mai selectivă. Potențialii cumpărători analizează cu mai mare atenție ofertele disponibile și compară multiple proiecte înainte de a lua o decizie. Pe lângă prețul de achiziție, factori precum proximitatea față de rețeaua de transport public, durata estimată a deplasărilor zilnice, eficiența energetică a clădirii, calitatea execuției și cheltuielile lunare de întreținere câștigă tot mai mult teren în ecuația achiziției. În București, modernizarea și extinderea infrastructurii de transport vor deveni, în opinia consultanților, un element determinant în atractivitatea viitoare a diferitelor cartiere.

publicitate„); background-position: center center; background-repeat: no-repeat;”>

Gabriel Blăniță a subliniat această schimbare de paradigmă: „Diferențierea nu mai este doar o discuție de marketing, ci devine o condiție pentru absorbție. Cumpărătorii sunt mai atenți, compară mai mult și iau în calcul nu doar prețul apartamentului, ci costul complet al locuirii. În următorii ani, zone care astăzi sunt percepute ca secundare pot deveni mult mai interesante dacă vor avea acces mai bun la metrou, tramvai sau infrastructură rutieră, iar dezvoltatorii care înțeleg aceste schimbări din timp vor avea un avantaj clar.”

Reporterii Gândul au verificat șantierul de la Prelungirea Ghencea, unde din 2018, Primăria Capitalei se chinuie să modernizeze această arteră. Pe porțiunea dintre Strada Brașov (pe unde trece tramvaiul 41) și Valea Oltului se lucrează la foc automat. În schimb, între Valea Oltului și strada Mărăcineni lucrările par să stagneze.

De asemenea, se lucrează foarte intens și pe porțiunea dintre strada Mărăcinei și Centura Capitalei, porțiune de care se ocupă Compania Națională de Administrare a Infrastructurii Rutiere (CNAIR).

De la Valea Oltului până unde începe porțiunea pe care lucrează CNAIR șantierul este aproape gol.

A început asfaltarea pe șinele de tramvai pe Prelungirea Ghencea

„Evoluează foarte lent. Din păcate, pe tronsonul Valea Oltului – Mărăcineni nu prea se mai lucrează după introducerea rețelelor de utilități și nu știm dacă termenele vor fi respectate”, a declarat pentru Gândul Delia Mihalache, președinte al Asociației Inițiativa Prelungirea Ghencea.

La polul opus, pe segmentul dintre Râul Doamnei și strada Brașov (intersecția cu linia de tramvai 41) lucrarea arată impecabil, calea de rulare a tramvaiului este finalizată pe o porțiune, trotuarele sunt finalizate și sunt gata și pistele de biciclete.

Sutele de mii de persoane care locuiesc în zona Prelungirea Ghencea – Cartierul Latin, dar și cei care tranzitează artera pentru a merge în Bragadiru sau în alte localități din Ilfov, mai au de așteptat până va fi gata toată lucrarea.

Când se finalizează lucrările din Ghencea

„Se preconizează că undeva la începutul lui 2027 vom avea cele două benzi de transport, iar începutul lui 2028 vom avea și tramvaiul în funcțiune”, spune unul dintre locuitorii din Prelungirea Ghencea.

Lucrările de modernizare de pe Prelungirea Ghencea au început în 2018, dar au fost blocate din lipsă de fonduri.

Edilul actual al Capitalei, Ciprian Ciucu, a reușit să deblocheze șantierul, iar de atunci lucrările au evoluat foarte mult. Foarte probabil, o parte din lucrări ar putea stagna în viitorul apropiat, asta în contextul în care sunt deschise și alte șantiere mari în București.

„Am început asfaltarea, la liniile de tramvai de pe Prelungirea Ghencea! Pe tronsonul cuprins între străzile Brașov – Râul Doamnei, lucrările au intrat într-o nouă etapă. Muncitorii au betonat calea de rulare a noii șine de tramvai, pe o distanță de 140 de metri. Continuăm în zilele următoare. Partea de supralărgire a bulevardului, dar și amenajarea spațiului verde sunt finalizate pe acest tronson. Am promis că terminăm cel mai vechi șantier din București, început în 2018 și abandonat”, anunța Primăria Capitalei zilele trecute.