Anul 2024 a fost unul bun pentru piața rezidențială, evoluția sa pozitivă fiind susținută inclusiv de condițiile mai atractive de accesare a creditelor ipotecare în comparație cu 2023.

Cererea s-a menținut la un nivel bun, dar oferta a continuat să scadă atât pe segmentul vânzărilor, cât și pe cel al închirierilor. Noi recorduri au fost înregistrate la nivelul prețurilor în marile orașe din țară. Specialiștii în imobiliare au prezentat retrospectiva anului 2024 cu principalele tendințe înregistrate pe piața rezidențială, dar și așteptările experților pentru 2025.

1. TVA a crescut la locuințe, dar cumpărătorii nu au dat înapoi

Începutul anului 2024 a fost marcat de creșterea TVA-ului pentru locuințele cu prețuri mai mari de 120.000 de euro. Se discuta atunci despre o posibilă descurajare a unor segmente de cumpărători pe fondul acestei decizii. Românii s-au adaptat însă rapid la noua realitate a pieței.  Mai mult, ei au fost încurajați să-și continue planurile de achiziție de ofertele de dobândă fixă puse la dispoziția lor de bănci, care au devenit gradual tot mai atractive. Cea mai bună ofertă din piață a ajuns de la 5,75% înainte de începutul anului în curs la doar 4,9% în prezent.

Tot ofertele de dobândă fixă i-au impulsionat pe unii dintre cei care au optat în 2023 pentru închirierea unei locuințe să reanalizeze posibilitatea unei achiziții, dar și pe cei care aveau deja un credit ipotecar să apeleze la refinanțări și la renegocieri ale împrumuturilor pentru a profita de condițiile mai bune din piață.

Până la finele lunii octombrie au fost acordate, la nivel național, credite ipotecare în valoare de 40 de miliarde de lei, dublul sumei înregistrate în 2023, conform datelor publicate de Banca Națională a României (BNR).

„Piața de creditare a rămas efervescentă pe tot parcursul anului, atât pe creditele noi, unde a compensat scăderile de anul trecut, cât și pe refinanțări. Creșterea substanțială a veniturilor populației, în special în orașele mari, coroborată cu un nivel acceptabil al ofertei de creditare, a susținut o astfel de evoluție. BNR a dat un semnal pozitiv la jumătatea anului prin reducerea dobânzii cheie într-o perioadă în care inflația confirmase un trend descendent. Fiind un an electoral, măsurile guvernamentale nepopulare au fost amânate. Iar spre finalul anului, apropierea de un 2025 plin de incertitudine (de exemplu privind creșterea taxelor sau creșterea prețurilor), a determinat mulți cumpărători să accelereze finalizarea achizițiilor. Împreună, acești factori au generat un efect multiplicator asupra creșterii pieței”, a declarat Dan Niculae, Managing Director Imobiliare.ro Finance.

„Piața rezidențială se află într-un echilibru delicat: deși cererea a rămas ridicată pe tot parcursul anului, susținută de o relativă stabilitate economică, aceasta rămâne extrem de sensibilă la climatul socio-politic. Orice semn de instabilitate, fie el economic, politic sau social, poate scoate la iveală vulnerabilitățile pieței, determinând intrarea în pasivitate a cumpărătorilor. Astfel, deși aparent ne așteaptă un an 2025 pozitiv, piața rezidențială va fi cu siguranță marcată de alegerile prezidențiale din primăvară, dar și de orice imprevizibilitate, fie că vorbim de creșteri de taxe, fie de instabilitate guvernamentală”, a explicat și Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro.

2. Oferta scade, cumpărătorii se reorientează

Câteva cartiere din București, Brașov și Cluj-Napoca domină topurile naționale în materie de locuințe de vânzare.

Tendința de scădere înregistrată la nivelul ofertei a continuat să se accentueze pe parcursul lui 2024. Proprietarii și dezvoltatorii au scos la vânzare anul acesta cu 30% mai puține locuințe, potrivit datelor Imobiliare.ro. 

Reducerea constantă a ofertei, în special în marile orașe, alături de scumpirea locuințelor și de dorința multor români de a cumpăra o proprietate nouă i-a îndemnat pe unii dintre cei care și-au dorit să devină proprietari să se îndrepte spre zonele de la periferie unde există în continuare stocuri de locuințe, iar prețurile se mențin mai accesibile. O astfel de decizie poate să vină, însă, la pachet cu unele compromisuri.

„Periurbanul reprezintă deja o competiție reală pentru locuințele din orașe, în special pe segmentul familiilor, mai ales în contextul dezvoltării infrastructurii și al eforturilor de integrare a sistemului de transport în comun, așa cum vedem deja în Timișoara. La aceste avantaje se adaugă și procesul mai simplu de obținere a autorizațiilor de construire, ceea ce va duce la o ofertă din ce în ce mai variată, în oglindă cu ceea ce se întâmplă în marile orașe, în București de exemplu, unde procesul de autorizare este în impas”, a explicat directorul de marketing al Imobiliare.ro.

Drumul Taberei și Militari, campioane pe țară

Drumul Taberei a fost, anul acesta, cel mai căutat cartier din România în rândul cumpărătorilor. Pentru fiecare apartament scos la vânzare pe Imobiliare.ro au existat aproximativ 5 potențiali cumpărători. 

Următoarele poziții în topul național au fost ocupate tot de zone din Capitală – Titan, Berceni, Militari și Dristor. Mobilitatea ridicată, asigurată în special de accesul la rețeaua de transport prin subteran, este un numitor comun tuturor acestor cartiere.

Dacă ne concentrăm analiza doar pe segmentul nou al pieței, Drumul Taberei se poziționează pe locul 3 în topul național, fiind devansat de cartierele Militari și Berceni unde și prețurile sunt mai scăzute. Clasamentul este completat de Pipera și de Theodor Pallady, zone care s-au dezvoltat semnificativ în ultimii ani.

Top 10 cartiere cu cele mai multe apartamente noi la vânzare în 2024

• Pipera, București: 2.732 apartamente (2.306 euro/mp)

• Berceni, București: 2.699 apartamente (1.286 euro/mp)

• Theodor Pallady, București: 2.340 apartamente (1.372 euro/mp)

• Militari, București: 1.913 apartamente (1.222 euro/mp)

• Tractorul, Brașov: 1.582 apartamente (2.143 euro/mp)

• Băneasa, București: 1.308 apartamente (2.329 euro/mp)

• Titan, București: 1.218 apartamente (1.536 euro/mp)

• Brâncoveanu, București: 1.195 apartamente (1.325 euro/mp)

• Aviației, București: 1.059 apartamente (2.800 euro/mp)

• Bucureștii Noi, București: 1.048 apartamente (2.000 euro/mp)

Top 10 cartiere cu cele mai multe apartamente vechi la vânzare în 2024

• Drumul Taberei, București: 4.113 apartamente (1.452 euro/mp)

• Mănăștur, Cluj-Napoca: 3.406 apartamente (2.429 euro/mp)

• Titan, București: 3.370 apartamente (1.528 euro/mp)

• Berceni, București: 2.628 apartamente (1.368 euro/mp)

• Dristor, București: 2.352 apartamente (1.714 euro/mp)

• Mărăști, Cluj-Napoca: 1.904 apartamente (2.671 euro/mp)

• Gheorgheni, Cluj-Napoca: 1.884 apartamente (2.716 euro/mp)

• Brâncoveanu, București: 1.721 apartamente (1.442 euro/mp)

• Astra, Brașov: 1.521 apartamente (1.690 euro/mp)

• Pantelimon, București: 1.479 apartamente (1.429 euro/mp) 

3. Scumpiri în ritm alert

Prețurile locuințelor au crescut într-un ritm mai alert decât în 2023. Cele mai mari scumpiri au apărut în Brașov, dar cele mai scumpe cartiere pot fi găsite în București și Cluj-Napoca.

Prețul mediu solicitat la nivel național de proprietari și dezvoltatori a fost în ianuarie 2024 de 1.510 euro/mp util. La începutul lunii decembrie deja se depășise pragul de 1.700 euro/mp util. S-a putut observa, astfel, un avans cu 13% în mai puțin de un an, potrivit Indicelui Imobiliare.ro.

Apartamentele s-au scumpit pe tot parcursul anului 2023 cu circa 6%.

Majorări chiar mai consistente au apărut în marile orașe din țară. Cel mai mult s-au scumpit într-un an apartamentele din Brașov, mai exact cu 20%. Orașul a devansat Capitala pe parcursul lui 2024 în topul celor mai scumpe din țară și a reușit să-și păstreze poziția, fiind depășit la ora actuală doar de Cluj-Napoca.

Media înregistrată la vânzare în Cluj-Napoca se apropie cu pași repezi de 3.000 de euro/mp util, pragul acesta fiind depășit deja pe segmentul nou al pieței rezidențiale. 

Timișoara se află la polul opus al clasamentului, fiind pentru cumpărători cel mai accesibil centru urban major al țării. Prețul mediu practicat pe plan local este de 1.675 euro/mp util și se menține, în prezent, sub media națională.

Majorările au fost atenuate de salariile mai bune obținute de români în 2024. În ianuarie, câștigul salarial mediu net era la nivel național de 4.859 de lei, conform datelor Institutului Național de Statistică. Până în octombrie acesta a crescut cu aproape 9% până la 5.268 de lei.  

„Cu anumite segmente care ating un ritm anual de creștere de aproape 30%, piața rezidențială riscă să dea semne de supraîncălzire. Totuși, în contextul în care vom avea stabilitate economică, ne așteptăm ca prețurile să continue să crească în 2025, deși nu sunt excluse corecții la unele segmente. În orice caz, pentru a putea fi sustenabilă, creșterea ar trebui să se rezume la o singură cifră”, a declarat Daniel Crainic.

Top 10 cele mai scumpe cartiere din România pentru cumpărători

• Primăverii, București: 3.071 euro/mp

• Sopor, Cluj-Napoca: 3.034 euro/mp

• Herăstrău, București: 3.000 euro/mp

• Calea Poienii, Brașov: 2.983 euro/mp

• Plopilor, Cluj-Napoca: 2.877 euro/mp

• Centru, Cluj-Napoca: 2.846 euro/mp

• Andrei Mureșanu, Cluj-Napoca: 2.817 euro/mp

• Bună Ziua, Cluj-Napoca: 2.796 euro/mp

• Borhanci, Cluj-Napoca: 2.782 euro/mp

• Gheorgheni, Cluj-Napoca: 2.778 euro/mp

Top 10 cele mai ieftine cartiere din marile orașe pentru cumpărători

• Ferentari, București: 1.197 euro/mp

• Giurgiului, București: 1.263 euro/mp

• Aviației (Dancu), Iași: 1.268 euro/mp

• Prelungirea Ghencea, București: 1.273 euro/mp

• Bucium, Iași: 1.326 euro/mp

• Rahova, București: 1.340 euro/mp

• Berceni, București: 1.355 euro/mp

• Fratelia-Steaua, Timișoara/Progresul, București: 1.358 euro/mp

• Zona Industrială-CET, Constanța: 1.362 euro/mp

• Faleza Sud (Poarta 6), Constanța: 1.367 euro/mp

„Deși Clujul este incontestabil cel mai scump oraș al țării, Bucureștiul se remarcă printr-o diversitate mult mai mare a pieței, astfel încât are două din cele mai scumpe trei cartiere din țară, dar 6 din cele mai ieftine zone din țară. De remarcat că niciun cartier din Timișoara nu intră în topul celor mai scumpe cartiere rezidențiale din țară și niciun cartier din Cluj-Napoca nu se află printre cele mai ieftine zece cartiere rezidențiale din România”, spune directorul de marketing al Imobiliare.ro. 

4. Credite ipotecare

Cei mai mulți români care iau un credit ipotecar devin proprietari la 35 de ani. 2,2 milioane de lei cel mai mare împrumut pentru casă în 2024

Prețurile în creștere au însemnat automat și credite ipotecare cu valori mai mari pentru români. Împrumutul mediu obținut de persoanele care au apelat la cei peste 200 de brokeri din rețeaua națională Imobiliare.ro Finance a fost în luna ianuarie de 62.400 de euro. În noiembrie, valoarea sa ajungea la 72.853 de euro. 

Avansul pe care românii au preferat să-l plătească atunci când au apelat la finanțare a crescut în 2024 la circa 20%.

Cele mai multe credite ipotecare au fost acordate anul acesta, cu sprijinul brokerilor Imobiliare.ro Finance, românilor în vârstă de 35 de ani. 

Împrumutul cu cea mai mare valoare dedicat unei achiziții imobiliare a fost obținut în Timișoara. Este vorba despre un credit ipotecar de 2,2 milioane de lei (echivalentul a circa 450.200 de euro). Banii au fost folosiți pentru cumpărarea unei case localizate în cartierul Braytim.

„Începutul lui 2025 vine cu câteva incertitudini, dar și cu unele vești bune. Politica fiscală va suferi cu siguranță niște modificări, având în vedere nivelul deficitului bugetar. Inflația a depășit deja proiecțiile anterioare, iar în contextul unor creșteri de taxe, chiar și mai puțin agresive, ea poate să amenințe evoluția dobânzilor anul viitor. Instabilitatea politică a pus presiune pe lichiditatea din piață, pe finanțarea deficitului, pe bursă, dar și pe cursul valutar, forțând BNR să intervină, și nu vom ști, cel puțin până la primăvară, dacă am depășit aceste probleme sau din contra ele vor reveni”, a explicat Dan Niculae.

„Pe plan pozitiv, IRCC va scădea din ianuarie la 5,66% (aferent trim.III), acesta fiind un efect al reducerii dobânzii cheie de către BNR în vară. UE a confirmat că ne va acorda 7 ani în loc de 4 să revenim în țintele de deficit bugetar, ceea ce reduce din necesitatea unor politici fiscale foarte agresive. Am intrat pe deplin în Schengen, cu un efect potențial pozitiv asupra PIB. BCE a redus recent dobânda cheie pentru a patra oară anul acesta, ceea ce oferă un context favorabil la nivel regional”, a mai adăugat Managing Directorul Imobiliare.ro Finance.

5. Proprietarii au majorat chiriile

Proprietarii au majorat chiriile, iar numărul locuințelor disponibile la nivelul pieței a scăzut. S-a atins pragul de 1.000 de euro în cinci zone. Militari este cel mai căutat cartier din România.

Chiriile au fost majorate, la rândul lor, pe parcursul anului 2024, dar s-au apreciat într-un ritm mai lent decât cel înregistrat în cazul prețurilor solicitate de proprietari la vânzare. La nivel național discutăm în cazul apartamentelor despre un avans cu 4%, până la o medie de 470 de euro/lună.

Oferta a scăzut cu 24% pe piața chiriilor față de 2023, potrivit datelor Imobiliare.ro. Locuințele vechi au reprezentat aproximativ 65% din totalul proprietăților pentru care s-au căutat chiriași pe parcursul acestui an.

Militari a fost cartierul din România care a atras cel mai mare număr de potențiali chiriași. Prețul mediu scăzut, de doar 350 euro/lună, și apropierea față de polul universitar Grozăvești – Politehnică – Leu au fost doi factori care au contribuit la popularitatea sa.

Clasamentul celor mai populare zone din țară în rândul chiriașilor a fost dominat de cartiere din București. Următoarele poziții au fost ocupate de Drumul Taberei, Dristor, Lujerului, Tineretului, Pipera, Unirii, Titan, Berceni și Aviației. Acestea fie le oferă viitorilor locuitori avantajul unui cost redus la închiriere și acces la rețeaua de transport prin subteran, fie un confort sporit și proximitate față de centru, un pol universitar sau de business.

„Chiriile nu au ținut pasul cu evoluția prețurilor de vânzare, motiv pentru care randamentele au scăzut, în general. Credem însă că în toate centrele regionale ale țării, chiriile se vor consolida în timp. Anticipata lege a REIT-urilor poate juca un rol important în acest sens, influențând în timp nivelul chiriilor”, a explicat Daniel Crainic, directorul de marketing Imobiliare.ro.

Plătești cel puțin 1.000 euro/lună în cinci cartiere 

În cinci cartiere din România chiriașii au avut nevoie de un buget mediu de cel puțin 1.000 de euro/lună pentru a se muta într-un apartament nou. Toate acestea s-au aflat în Capitală. Este vorba despre Primăverii (2.500 euro/lună), Aviatorilor-Kiseleff (1.800 euro/lună), Dorobanți (1.300 euro/lună), Herăstrău (1.200 euro/lună) și Floreasca (1.000 euro/lună).

Cele mai scumpe zone din marile orașe pentru chiriași 

(indiferent de vechimea apartamentului)

• Primăverii, București: 1.400 euro/lună

• Calea Poienii, Brașov: 950 euro/lună

• Sopor, Cluj-Napoca: 677 euro/lună

• Faleza Nord, Constanța: 600 euro/lună

• Centru, Iași: 500 euro/lună

• Cetate, Timișoara: 485 euro/lună

Cele mai ieftine zone din marile orașe pentru chiriași

(indiferent de vechimea apartamentului)

• Someșeni, Cluj-Napoca: 378 euro/lună

• Florilor-Craiter, Brașov: 360 euro/lună

• Giurgiului, București: 350 euro/lună

• Alexandru cel Bun, Iași: 350 euro/lună

• Zona Industrială-CET, Constanța: 241 euro/lună

• Blașcovici, Timișoara: 220 euro/lună

Pipera, cartierul din România cu cele mai multe apartamente de închiriat

Cartierul Pipera situat în nordul Capitalei s-a dezvoltat accelerat în ultimii ani pe segmentul rezidențial nou. Acesta a devenit extrem de atractiv pentru investitori oferind inclusiv proximitate față de unul dintre principalii poli de business ai Bucureștiului. S-au căutat, în 2024, chiriași pentru aproape 5.000 de apartamente localizate aici.

Berceni și Drumul Taberei ocupă următoarele poziții în clasamentul național al zonelor unde chiriașii au avut cele mai multe opțiuni la dispoziție în 2024. Proprietarii au listat pe Imobiliare.ro circa 3.900 de apartamente la închiriere în fiecare dintre cele două zone și le-au oferit chiriașilor în plus avantajul prețurilor mai accesibile. 

Dacă pentru închirierea unui apartament în Pipera a fost necesar un buget mediu de 700 euro/lună, în cazul în care chiriașul s-a orientat spre o locuință din Berceni sau din Drumul Taberei a avut nevoie de doar 380 euro/lună, respectiv de 400 euro/lună pentru a-și achita chiria.