„Situaţia din Cluj-Napoca este şi mai severă pentru bugetul unei familii. Tariful mediu pe metru pătrat a depăşit pragul de 2.500 – 3.000 de euro în anumite cartiere. Dinamica veniturilor locale, deşi superioară mediei naţionale, nu a putut ţine pasul cu această explozie speculativă. Nici alte oraşe din ţară precum Braşovul, Sibiu, Timişoara, Constanţa sau Iaşiul nu mai oferă un refugiu accesibil. Deşi preţurile sunt uşor mai temperate, raportul dintre valoarea de tranzacţionare a imobilelor şi veniturile medii ale populaţiei s-a deteriorat vizibil în ultimul deceniu”, atrag atenţia realizatorii analizei.

Autorităţile au inundat pieţele cu bani ieftini care căutau randament mare

Motivele scumpirilor locuințelor sunt unele evidente:

• De la creşterea preţurilor la materialele de construcţii, a costurilor logistice în general
• Presiunea tot mai mare pe cerere venită ca urmare a migraţiei populaţiei din rural spre urban în căutarea unor condiţii mai bune de viaţă, a unor salarii mai mari.
• O altă cauză mai veche, care se leagă de comportamentul actual al fondurilor de investiții, ţine de răspunsul băncilor centrale la marea criză economică din 2008. Acea criză a dat startul folosirii unor algoritmi de stabilire a prețurilor imobiliare, în direcția maximizării profiturilor pentru investitorii lor.

„Prin injectarea de lichidităţi masive şi reducerea dobânzilor aproape de zero, autorităţile au inundat pieţele cu bani ieftini care căutau randament. În anul 2012, fondul de investiţii Blackstone a profitat de colapsul pieţei americane şi a cumpărat peste 80.000 de case confiscate de bănci în doar doi ani. Acest moment a marcat naşterea proprietarului instituţional de masă, o corporaţie care foloseşte algoritmi de stabilire a preţurilor şi departamente juridice uriaşe pentru a maximiza profitul investitorilor săi”, se explică în raport.

Cum lucrează capitalul de tip „refugiu”. De ce multe cartiere rezidențiale se vând la pachet încă din faza de proiect

Acest capital de tip refugiu a inundat ulterior întreaga lume, inclusiv România, atrag atenţia reprezentanţii Frames. În oraşe precum Bucureşti, Cluj sau Iaşi, un procent cuprins între 30% şi 40% din achiziţiile de blocuri noi în faza de şantier au fost realizate de investitori cu scop de revânzare imediat după finalizare. Acest comportament obligă cumpărătorul final să concureze direct cu bugete comerciale mari.

,,În ultimii ani am văzut tot mai multe fonduri de investiţii în piaţă care, alături de micii investitori români, cumpără apartamente în serie, beneficiind de discounturi semnificative mai ales pentru că fac plăţile în condiţii optime pentru dezvoltatori. Acesta este şi motivul pentru care multe dezvoltări imobiliare s-au vândut încă din faza de proiect”, explică Adrian Negrescu, managerul Frames.

• Multe apartamente au fost achiziţionate exclusiv pentru plasarea capitalului în active sigure. Ele sunt lăsate complet goale ani de zile pentru a fi protejate de inflaţie sau instabilitate politică.

• ,,E o practică larg răspândită în piaţă, aceea de a cumpăra şi a aştepta aprecierea, randamentul fiind, în cele mai multe cazuri, mai mare decât cel oferit de plasamentele bancare sau alte tipuri de investiţii”, susţine Negrescu.
• În Bucureşti, numărul locuinţelor neocupate a crescut de 2,4 ori în ultimul deceniu, depăşind pragul de 218.000 de unităţi, spune Negrescu care citează datele platformei Storia.
• Potrivit analiştilor, România are nevoie acută de reglementare în această zonă speculativă, similară cu ce s-a făcut în alte ţări. Oraşul Vancouver, de exemplu, a încercat să stopeze fenomenul prin introducerea unei taxe pe locuinţele neocupate, crescută de la 1% în 2017 la 3% în 2024. Deşi numărul locuinţelor goale a scăzut cu un sfert, preţurile nu s-au redus, deoarece presiunea capitalului global a neutralizat reglementările locale.

Impactul platformelor de tip Airbnb

O altă cauză care a dus la creşterea preţurilor din piaţa imobiliară, mai ales în centrul oraşelor, este reprezentată de expansiunea platformelor de închiriere pe termen scurt de tip Airbnb sau Booking. Aceste au eliminat o parte semnificativă din fondul locativ

rezidenţial.

,,În oraşe precum Bucureşti, Cluj sau Sibiu, există puţine şanse să mai găseşti un apartament la vânzare. Vestea bună este că noile reglementări anunţate de Airbnb vor forţa proprietarii să îşi înscrie proprietăţile ca activitate turistică la autorităţi. Dacă nu primesc codul specific, nu vor mai putea lista ofertele online. Din această perspectivă, pentru investitorii interesaţi este posibil ca următoarele luni să aducă pe piaţa imobiliară o bună parte din apartamentele care anterior au funcţionat cu scop hotelier”,mai arată analiza Frames.

Criza din România este prezentă şi în alte metropole din lume, în special cele turistice. În Barcelona, de exemplu, unele cartiere centrale pierduseră până în 2019 aproape jumătate din populaţia permanentă raportat la anul 2007, chiriile pe termen lung devenind prohibitive. Tensiunile au culminat în vara anului 2024 cu proteste de stradă de amploare. Ulterior, în 2025, autorităţile spaniole au blocat peste 65.000 de anunţuri, iar Curtea Supremă a validat planul Barcelonei de a interzice total închirierile pe termen scurt până în anul 2028.

,,Dacă reglementările de listare online nu vor funcţiona, cred că şi autorităţile române ar putea veni cu reglementări similare, pentru a reduce evaziunea fiscală din zona hotelieră şi reda circuitului imobiliar o parte din aceste imobile”, mai spune Negrescu.

O generaţie nevoită să trăiască în casa părinţilor

România are nevoie de o reglementare coerentă şi foarte strictă a pieţei imobiliare atât din prisma formării preţurilor cât şi a chiriilor, potrivit analizei Frames.

,,Preţurile sunt prezentate acum de o serie de platforme online de anunţuri care transmit tot felul de statistici şi rapoarte care duc la formarea unei opinii generale, dar nu neapărat reale privind dinamica preţurilor şi a chiriilor. În absenţa unor reglementări stricte care să elimine caracterul speculativ şi mai ales înţelegerile din piaţă, sectorul imobiliar pare un fel de vest sălbatic”, continuă specialistul.

Îm final, finaliştii recomandă statului să își exercite rolul major pe care ar trebui să îl aibă în echilibrarea și formarea pieţei.

,,Avem nevoie, în primul rând, de o nouă lege a chiriilor care să elimine evaziunea fiscală puternică din piaţă şi să protejeze efectiv chiriaşii. În al doilea rând, este nevoie de un Program Prima Casă construit pe realităţile pieţei, atât din perspectiva preţurilor cât mai ales a condiţiilor de creditare. Un program de credite garantate de stat pentru familiile tinere, care să includă deductibilităţi fiscale ar fi absolut necesar. În plus, cred că este timpul ca şi Consiliul Concurenţei să intervină în zona formării preţurilor din perspectiva intereselor platformelor de anunţuri, acolo unde trebuie văzut cât de transparente sunt analizele privind evoluţia preţului per metru pătrat”, mai arată analiza Frames.